Gaziemir Kira ve Kiracı Tahliye Avukatı

Kira ilişkisinde yaşanan her sorun kiracının tahliye edilmesini gerektirmez. Bazı uyuşmazlıklarda kira borcunun tahsili, kira bedelinin yeniden belirlenmesi, depozitonun iadesi veya sözleşmeye aykırılığın giderilmesi yeterli olabilir. Buna karşılık geçerli bir tahliye taahhüdü, ödenmeyen kira bedelleri, gerçek bir konut ihtiyacı ya da kiralananın amacı dışında kullanılması tahliye sürecini gündeme getirebilir.

Gaziemir kira avukatı desteğinin temel amacı, uyuşmazlığın doğru hukuki başlık altında değerlendirilmesini sağlamaktır. Kiraya verenin taşınmazı geri almak istemesi tek başına yeterli olmadığı gibi kiracının sözleşmesinin bulunması da her koşulda taşınmazda kalabileceği anlamına gelmez. Tahliye için kanunda belirtilen sebeplerden birinin oluşması, gerekli bildirimlerin yapılması ve dava veya icra sürelerinin doğru hesaplanması gerekir.

Akgün Hukuk Bürosu, Gaziemir’de konut ve çatılı iş yeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda; sözleşme incelemesi, ihtarname hazırlanması, zorunlu arabuluculuk, kira alacağı, tahliye davası ve icra takibi süreçlerinde hukuki destek sunmaktadır. Büronun Gaziemir’de bulunan ofisi, özellikle ilçedeki konut, ofis, mağaza, depo ve ticari iş yeri kiralarından doğan uyuşmazlıkların yerel koşullarıyla birlikte değerlendirilmesine imkân vermektedir.

Kira Uyuşmazlığında Önce Hedef Belirlenmelidir

Kira hukukunda yapılabilecek en önemli hatalardan biri, uyuşmazlığın gerçek hedefi belirlenmeden işlem başlatılmasıdır. Kiraya veren yalnızca birikmiş kira bedellerini tahsil etmek isteyebilir. Başka bir dosyada ise hem borcun tahsil edilmesi hem de taşınmazın boşaltılması amaçlanabilir. Kiracı açısından da hedef, tahliye talebine itiraz etmek, depozitoyu geri almak veya taşınmazdaki ayıbın giderilmesini sağlamak olabilir.

Dosyanın başlangıcında aşağıdaki sorulara cevap verilmesi gerekir:

• Kiraya verenin amacı kira alacağını tahsil etmek mi, tahliyeyi sağlamak mı?
• Kiracının ödenmemiş kira veya yan gider borcu bulunuyor mu?
• Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü var mı?
• Kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek bir ihtiyacı bulunuyor mu?
• Taşınmaz yakın zamanda başka bir kişi tarafından mı satın alındı?
• Kiracı aynı kira yılı içinde iki kez kira borcunun ödenmemesine sebep oldu mu?
• Kiralanan sözleşmede belirtilen amaca aykırı mı kullanılıyor?
• Kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi tamamlandı mı?
• Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekiyor mu?

Gaziemir kiracı tahliye avukatı tarafından yapılacak değerlendirmede kira sözleşmesinin başlığıyla yetinilmez. Sözleşmenin başlangıç tarihi, yenilenme dönemleri, ödeme kayıtları, ihtarlar, yazışmalar ve taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığı birlikte incelenir.

Gaziemir’de Kira Uyuşmazlıkları İçin Hukuki Yol Haritası

Tahliye sebeplerinin her biri farklı süre ve ispat şartlarına tabidir. Aşağıdaki tablo, uyuşmazlığın hangi hukuki yola girebileceğini genel olarak göstermektedir:

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracının temel borçlarından biri, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan zamanda ödemektir. Kira bedelinin veya kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderlerin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, yazılı bildirimle kiracıya ödeme süresi verebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya tanınacak ödeme süresi en az 30 gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bildirimde borcun ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Kiracının verilen süre içinde borcun tamamını ödemesi, temerrüde dayalı tahliye talebinin sonucunu etkileyebilir. Ancak geç ödeme aynı kira yılı içerisinde tekrar ederse iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartlarının oluşması gündeme gelebilir.

İhtarname mi, Tahliye Talepli İcra Takibi mi?

Ödenmeyen kira bedeli bakımından izlenebilecek tek bir yöntem bulunmaz. Kiraya veren, somut olayın koşullarına göre noter ihtarı gönderebilir, alacak ve tahliye talepli icra takibi başlatabilir veya gerekli koşullar sağlandıktan sonra dava yoluna başvurabilir.

Tahliye talepli icra takibi, kira alacağının tahsili ile tahliye talebinin aynı süreçte değerlendirilmesini sağlayabilir. Bununla birlikte ödeme emrinde bulunması gereken bilgiler, kira sözleşmesinin niteliği, talep edilen dönemler ve tebligat usulü bakımından hata yapılmamalıdır.

Kiracı borcun bulunmadığını, daha önce ödendiğini veya talep edilen tutarın yanlış olduğunu düşünüyorsa süresi içinde itirazlarını ileri sürmelidir. Banka dekontları, açıklamalı para transferleri ve ödeme makbuzları bu aşamada temel deliller arasında yer alır.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı şekilde üstlendiği belgedir. Ancak üzerinde bir tahliye tarihi bulunan her belge geçerli kabul edilmez.

Türk Borçlar Kanunu’na göre taahhüdün, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir. Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya tahliye davası açabilir.

Bir Gaziemir kiracı tahliye avukatı tarafından tahliye taahhüdü incelenirken özellikle şu noktalar kontrol edilir:

• Taahhüdün yazılı olup olmadığı
• Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanıp imzalanmadığı
• Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenip düzenlenmediği
• Tahliye tarihinin belirli ve anlaşılır olup olmadığı
• Belgenin özgür iradeyle verilip verilmediği
• İmza veya tarih konusunda itiraz bulunup bulunmadığı
• Bir aylık dava veya icra süresinin geçirilip geçirilmediği

Kiracının taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda ve baskı altında imzalatıldığını ileri sürmesi, imzaya veya düzenleme tarihine itiraz etmesi yargılama yöntemini etkileyebilir. Belgedeki boşlukların sonradan doldurulduğu iddiası da delillerle birlikte değerlendirilmelidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri olarak kullanmak zorundaysa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre dava tarihi belirlenir.

İhtiyacın yalnızca sözlü olarak ileri sürülmesi yeterli değildir. Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını somut olay üzerinden değerlendirir. Gelecekte ortaya çıkması ihtimal dahilinde olan, geçici veya yalnızca kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla ileri sürülen ihtiyaç iddiaları yeterli görülmeyebilir.

Konut İhtiyacının İspatında Neler Önemlidir?

• İhtiyaç sahibinin hâlen nerede ve hangi koşullarda yaşadığı
• Mevcut konutun aile yapısı bakımından yeterli olup olmadığı
• İhtiyaç sahibinin kirada oturup oturmadığı
• İş, eğitim, sağlık veya aile düzeni nedeniyle taşınma gereksinimi
• Kiraya verene ait başka uygun taşınmazların bulunup bulunmadığı
• İhtiyacın dava süresince devam edip etmediği

İş yeri ihtiyacında ise yapılacak mesleki veya ticari faaliyetin niteliği, mevcut iş yerinin durumu, taşınmazın faaliyete uygunluğu ve ihtiyacın güncel olup olmadığı incelenebilir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Kiracılı bir taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Bununla birlikte yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek bir konut ya da iş yeri ihtiyacı varsa tahliye talep edilebilir.

Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra tahliye davası açabilir. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolunu da kullanabilir.

Burada edinme tarihi, bildirimin kiracıya ulaştığı tarih ve altı aylık sürenin başlangıcı ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Bildirimin geç gönderilmesi, yeni malike tanınan altı aylık özel dava yolunun kullanılamamasına neden olabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira bedellerini sürekli olarak vadesinden sonra ödüyor ancak her defasında tahliye gerçekleşmeden borcu kapatıyorsa iki haklı ihtar yolu gündeme gelebilir.

Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde ise aynı kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olan kiracı hakkında tahliye davası açılabilir. Dava, ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

İhtarın haklı sayılabilmesi için ihtarın gönderildiği tarihte kira borcunun muaccel ve ödenmemiş olması gerekir. Kiracı ihtardan önce ödeme yapmışsa ilgili bildirim haklı ihtar niteliği taşımayabilir.

İki ihtarın aynı aya ilişkin olması, aynı kira yılına denk gelmemesi veya borcun ihtardan önce ödenmesi tahliye talebinin sonucunu etkileyebilir. Bu nedenle ihtarların yalnızca sayısı değil, tarihleri ve dayandıkları borç dönemleri de incelenmelidir.

Sözleşmeye Aykırılık ve Komşuları Rahatsız Etme

Kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun ve özenli şekilde kullanmak; aynı taşınmazda yaşayan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmeye aykırılık bulunması hâlinde kiraya veren, kural olarak kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak istemelidir. Aykırılığın giderilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği de ihtarda belirtilmelidir. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre verilmesinin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın çekilmez hâle gelmesi durumlarında ise yazılı bildirimle sözleşmenin hemen feshi gündeme gelebilir.

Sözleşmeye aykırılığa örnek olarak şu durumlar gösterilebilir:

• Taşınmazın konut yerine izinsiz iş yeri olarak kullanılması
• Kiralananın izinsiz biçimde üçüncü kişilere kullandırılması
• Taşınmazda ciddi ve kalıcı hasar oluşturulması
• Ortak alanların sürekli olarak amacı dışında kullanılması
• Komşuların huzurunu çekilmez derecede bozan davranışlar
• Yönetim planına ve sözleşmeye sürekli aykırı hareket edilmesi

Tek bir komşu şikâyeti her durumda tahliye için yeterli değildir. Şikâyetlerin içeriği, sürekliliği, apartman yönetimi kayıtları, tutanaklar, kolluk başvuruları ve tanık anlatımları birlikte değerlendirilmelidir.

Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa tahliye talep edilebilir. Ancak yapılacak işlerin taşınmaz kullanılırken gerçekleştirilmesinin mümkün olmaması gerekir. Basit boya, bakım veya küçük onarım işlemleri bu tahliye sebebi için yeterli olmaz.

Bu tür dosyalarda mimari proje, ruhsat, teknik rapor, belediye belgeleri ve yapılacak inşaatın kapsamı önem taşır. Tahliye talebinin yalnızca daha yüksek bedelle yeniden kiralama amacı taşıdığı izlenimi oluşmamalıdır.

On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye

Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sürenin dolması, kiraya verene otomatik tahliye hakkı vermez. Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış kabul edilir.

Kiraya veren, yalnızca ilk sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bununla birlikte on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

On yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin süresi ile uzama dönemleri birbirinden ayrılmalıdır. Örneğin üç yıl süreli bir sözleşmede on yıllık uzama süresi, ilk üç yıllık sözleşme döneminden sonra başlayan uzamalar üzerinden hesaplanır.

Kiracının Aynı İlçede Başka Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediyesi sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması belirli koşullarda tahliye sebebi olabilir.

Bu yolun kullanılabilmesi için kiraya verenin sözleşme kurulurken diğer konutun varlığını bilmiyor olması gerekir. Dava, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Diğer konutun yalnızca tapuda kayıtlı olması yeterli olmayabilir. Konutun fiilen oturmaya elverişli olup olmadığı, aile yapısına uygunluğu ve kullanımını engelleyen hukuki veya fiilî bir durum bulunup bulunmadığı değerlendirilebilir.

Tahliye Davasından Önce Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Tahliye, kira tespiti, kira uyarlaması, kira alacağı ve depozito gibi birçok uyuşmazlık bu kapsamda değerlendirilir.

Arabuluculuk başvurusu, tarafların anlaşmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Taraflar görüşmeye katılarak kira bedeli, tahliye tarihi, birikmiş borçların ödeme planı, depozito ve taşınmazın teslim koşulları üzerinde müzakere edebilir.

Anlaşma sağlanması hâlinde şu konular açık biçimde düzenlenmelidir:

• Taşınmazın tahliye ve anahtar teslim tarihi
• Ödenecek kira ve yan gider borçları
• Ödeme takvimi ve banka hesabı
• Depozitonun iade veya mahsup şekli
• Taşınmazın teslim durumu
• Elektrik, su, doğal gaz ve aidat borçları
• Tarafların birbirinden başka bir talebi bulunup bulunmadığı
• Anlaşmaya uyulmamasının hukuki sonuçları

Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava şartının yerine getirildiğini gösteren bu belgeyle mahkemeye başvurulabilir. Arabuluculuk yapılmadan doğrudan açılan dava, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden sonuçlanabilir.

Gaziemir’de Kira ve Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kira alacağı, tahliye, kira tespiti ve kira uyarlaması gibi uyuşmazlıklar bu görev kapsamında yer alır.

Yetkili mahkeme ise tarafların yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve taşınmazın bulunduğu yer gibi bağlantılara göre değerlendirilir. Her dosyada görev ve yetki kurallarının dava açılmadan önce ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Kiraya Verenin Hazırlaması Gereken Belgeler

Kiraya verenin tahliye veya alacak talebinde bulunmadan önce belgelerini tarih sırasına göre hazırlaması, doğru hukuki yolun belirlenmesini kolaylaştırır.

• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
• Tapu kaydı veya malikliği gösteren belge
• Kira bedellerine ilişkin banka hesap hareketleri
• Kiracıya gönderilmiş noter ihtarnameleri
• Tahliye taahhütnamesi
• Arabuluculuk son tutanağı
• Taraflar arasındaki mesaj ve e-posta yazışmaları
• Apartman veya site yönetimi tutanakları
• İhtiyaç iddiasını gösteren belgeler
• Yeniden inşa ve tadilata ilişkin proje ve ruhsatlar
• Taşınmazın durumunu gösteren fotoğraf ve videolar

Kiracının Hazırlaması Gereken Belgeler

Tahliye talebiyle karşılaşan kiracı da yalnızca kira sözleşmesini değil, ödemeleri ve taşınmazın kullanım biçimini gösteren belgeleri saklamalıdır.

• Kira sözleşmesi
• Banka dekontları ve ödeme makbuzları
• Depozito ödeme belgesi
• Kiraya verenle yapılan yazışmalar
• Tebliğ edilen ihtar ve ödeme emirleri
• Taşınmazdaki ayıplara ilişkin bildirimler
• Tadilat ve masraflara ilişkin faturalar
• Anahtar teslim veya taşınma tutanakları
• Aidat ve abonelik ödeme kayıtları

Ödemelerin elden yapılması ispat sorununa neden olabilir. Banka transferlerinde ödemenin hangi aya ve hangi taşınmaza ilişkin olduğunun açıklama bölümünde belirtilmesi yararlı olur.

Kiraya Verenlerin Tahliye Sürecinde Yaptığı Hatalar

Tahliye sebebi bulunmasına rağmen usul hatası yapılması davanın reddine veya sürecin uzamasına neden olabilir. Uygulamada sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Sadece kira sözleşmesinin süresi dolduğu için kiracının çıkarılabileceğinin düşünülmesi
• Yanlış tahliye sebebine dayanılması
• İhtarın gerekli içeriği taşımaması
• Kiracıya kanuni ödeme süresinin verilmemesi
• Tahliye taahhüdüne ilişkin bir aylık sürenin geçirilmesi
• İki haklı ihtarın farklı kira yıllarında gönderilmesi
• İhtiyaç iddiasının somut delillerle desteklenmemesi
• Arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması
• Kiracının elektrik, su veya doğal gazının kesilmesi
• Mahkeme veya icra kararı olmadan kilidin değiştirilmesi
• Kiracının eşyalarının izinsiz biçimde dışarı çıkarılması

Kiraya verenin kendi imkânlarıyla taşınmaza girerek kiracıyı çıkarmaya çalışması hukuki ve cezai sorunlar doğurabilir. Tahliye, kanuni yollar ve yetkili makamlar aracılığıyla gerçekleştirilmelidir.

Kiracıların Tahliye Uyuşmazlığında Yaptığı Hatalar

• Noter ihtarını veya icra ödeme emrini dikkate almamak
• Kira ödemelerini açıklamasız şekilde yapmak
• Elden ödemeye ilişkin belge almamak
• Tahliye taahhüdünü hukuki sonucunu bilmeden imzalamak
• İcra takibine süresi içinde itiraz etmemek
• Taşınmazdaki ayıpları kiraya verene yazılı olarak bildirmemek
• Taşınmazı izinsiz şekilde üçüncü kişilere devretmek
• Anahtar teslimini tutanakla belgelememek
• Taşınmazdan çıktıktan sonra abonelikleri açık bırakmak

Kiracı, kendisine gönderilen belgenin ne olduğunu doğru belirlemelidir. Noter ihtarı, arabuluculuk daveti, icra ödeme emri ve dava dilekçesi farklı hukuki sonuçlar doğurur ve farklı sürelerde cevap verilmesini gerektirebilir.

Haksız Tahliye ve Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliyesi sağlanan taşınmaz, haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başka bir kişiye kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz için de eski kiracının belirli koşullarda öncelik hakkı bulunur.

Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olabilir.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyen kiraya verenin ihtiyacının yalnızca dava sırasında değil, tahliye sonrasında da gerçek olması gerekir. Kiracı ise tahliye sonrasında taşınmazın üçüncü kişilere yeniden kiralandığını öğrenirse ilanlar, yeni kira ilişkisi ve taşınmazın kullanım durumuna ilişkin delilleri korumalıdır.

Gaziemir’de İş Yeri Kiralarında Tahliye

Gaziemir’de ofis, mağaza, depo, atölye ve diğer çatılı iş yeri kiralarında da Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümleri uygulanabilir. Ancak ticari kira ilişkilerinde şirket yetkilisi, vergi kayıtları, faaliyet konusu, alt kira, devir ve ortak giderler gibi ek konular ortaya çıkabilir.

İş yeri kiralarında özellikle şu belgeler önem taşır:

• Şirket veya işletme adına düzenlenen kira sözleşmesi
• İmza sirküleri ve yetki belgeleri
• Ruhsat ve faaliyet belgeleri
• Stopaj ve kira ödeme kayıtları
• Aidat ve ortak gider belgeleri
• Devir veya alt kira izinleri
• Tadilat ve dekorasyon izinleri

Şirket adına imzalanan bir tahliye taahhüdünde imzalayan kişinin şirketi temsil yetkisi ayrıca incelenmelidir. İş yerinin devri veya başka bir işletme tarafından kullanılması da sözleşmedeki hükümlerle birlikte değerlendirilir.

Gaziemir Kira Avukatı Süreci Nasıl Yürütür?

Gaziemir kira avukatı ile yürütülen çalışmada uyuşmazlığın doğrudan dava aşamasından başlatılması yerine, dosyanın hukuki ve kronolojik analizi yapılır.

1. Sözleşme analizi: Kira başlangıcı, süre, ödeme günü, artış düzenlemesi ve özel hükümler incelenir.
2. Tahliye sebebinin belirlenmesi: Borç, ihtiyaç, taahhüt, iki haklı ihtar veya diğer sebeplerden hangisinin oluştuğu tespit edilir.
3. Süre kontrolü: İhtar, arabuluculuk, icra veya dava için kalan süre hesaplanır.
4. Delil planlaması: Banka kayıtları, ihtarlar, tapu belgeleri ve yazışmalar sınıflandırılır.
5. Yöntem seçimi: İcra takibi, arabuluculuk veya dava seçenekleri karşılaştırılır.
6. Başvuru ve takip: İhtarname, arabuluculuk başvurusu, takip talebi veya dava dilekçesi hazırlanır.
7. Tahliye ve teslim: Karar sonrası icra, anahtar teslimi, hasar tespiti ve depozito işlemleri takip edilir.

Gaziemir Kira ve Kiracı Tahliye Avukatı Ücretleri

Avukatlık ücreti; uyuşmazlığın türüne, kira bedeline, talep edilen alacak miktarına, icra veya dava yolunun kullanılmasına ve takip edilecek aşamalara göre belirlenir.

Yalnızca kira sözleşmesinin incelenmesi, ihtarname hazırlanması, arabuluculuk görüşmesine katılım, icra takibi başlatılması ve tahliye davasının yürütülmesi farklı hukuki hizmetlerdir. Ücretlendirmede yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile taraflar arasında yapılacak yazılı avukatlık ücret sözleşmesi dikkate alınır.

Avukatlık ücretinden ayrı olarak noter masrafı, arabuluculuk giderleri, dava harçları, tebligat gideri, bilirkişi ücreti ve icra masrafları ortaya çıkabilir. Hizmet kapsamının ve giderlerin işe başlanmadan önce açık biçimde belirlenmesi gerekir.

Gaziemir Kira ve Kiracı Tahliye Avukatı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı hemen tahliye edilebilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli sürenin sona ermesi, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Kiracı süresinde bildirim yapmazsa sözleşme bir yıl uzamış sayılır. Kiraya verenin kanunda belirtilen tahliye sebeplerinden birine dayanması veya on yıllık uzama süresinin tamamlanması gerekir.

Kiracı kaç ay kira ödemezse tahliye edilir?

Tahliye için belirli sayıda ayın geçmesi şart değildir. Muaccel kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya kanuna uygun yazılı ödeme süresi verilmesi gerekir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu süre en az 30 gündür.

Tahliye taahhütnamesi noterlikte düzenlenmek zorunda mıdır?

Kanunda noterlik şekli zorunlu tutulmamıştır. Bununla birlikte noterlikte düzenleme veya imza onayı, imza ve tarih uyuşmazlıklarının azaltılmasına yardımcı olabilir. Belgenin yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmesi temel koşullardır.

Tahliye taahhüdündeki tarihten sonra ne kadar sürede işlem yapılmalıdır?

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Bu sürenin geçirilmesi, ilgili taahhüde dayanılarak tahliye talep edilmesini engelleyebilir.

Ev sahibi kendisi oturacağını söyleyerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Kiraya verenin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı bulunuyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Yalnızca sözlü olarak “kendim oturacağım” denilmesi tahliye için yeterli değildir.

Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mıdır?

Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Yeni malikin gerçek bir ihtiyacı varsa kanundaki bildirim ve dava sürelerine uyarak tahliye talep edebilir.

Kiracı kirayı sürekli geç ödüyorsa tahliye edilebilir mi?

Aynı kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtar oluşmuşsa, ilgili kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gündeme gelebilir.

Kiracıya WhatsApp üzerinden gönderilen mesaj ihtar yerine geçer mi?

Mesajların delil niteliği somut olaya göre değerlendirilebilir. Ancak tahliye süreçlerinde bildirimin içeriğinin, gönderildiği tarihin ve muhataba ulaştığının tartışmasız biçimde ispatlanması önemlidir. Bu nedenle noter ihtarı veya hukuken güvenli tebligat yöntemleri tercih edilebilir.

Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?

İlamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye ve diğer kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması genel olarak dava şartıdır.

Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmazsa ne olur?

Tahliye kararının kesinleşme ve icra şartları dosyanın niteliğine göre değerlendirilir. Gerekli koşullar oluştuğunda karar icra dairesi aracılığıyla uygulanabilir. Kiraya verenin kendiliğinden kilit değiştirmesi veya eşyaları çıkarması hukuka uygun değildir.

Kiracı taşınmazı boşalttığını nasıl ispatlamalıdır?

Anahtar teslimi yazılı bir tutanakla belgelenmelidir. Tutanakta teslim tarihi, anahtar sayısı, sayaç değerleri, taşınmazın durumu ve tarafların imzaları bulunabilir. Noter aracılığıyla anahtar teslimi veya tevdi işlemi de somut duruma göre değerlendirilebilir.

Kiraya veren depozitoyu ne zaman iade etmelidir?

Taşınmazın teslim durumu, ödenmemiş kira ve yan giderler ile kiracının sorumlu olduğu hasarlar belirlendikten sonra depozito hesabı yapılabilir. Olağan kullanımdan doğan eskimeler kiracıya yüklenemez. Depozitonun iadesi konusunda anlaşmazlık çıkarsa arabuluculuk ve alacak davası gündeme gelebilir.

Kira ve tahliye davalarında avukat tutmak zorunlu mudur?

Avukatla temsil yasal olarak zorunlu değildir. Bununla birlikte tahliye sebepleri, ihtar içerikleri, bir aylık dava süreleri, zorunlu arabuluculuk ve icra prosedürleri teknik kurallara tabidir. Eksik veya hatalı işlem hak kaybına yol açabilir.

Gaziemir’de Kira Uyuşmazlıklarında Doğru Hukuki Yolu Belirlemek

Kira uyuşmazlıklarında sonuca ulaşabilmek için yalnızca taraflardan birinin haklı olduğunu düşünmesi yeterli değildir. Tahliye sebebinin kanuna uygun olması, belgelerle ispatlanması ve tüm işlemlerin doğru sürelerde gerçekleştirilmesi gerekir.

Akgün Hukuk Bürosu, Gaziemir’de kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira borcunun tahsili, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, zorunlu arabuluculuk ve tahliye davaları hakkında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

Kira hukukunun genel kapsamı hakkında Kira Uyuşmazlıkları Davaları hizmet sayfası incelenebilir. İzmir genelindeki tahliye süreçleri için İzmir Tahliye Davası Avukatı, kira bedeli ve diğer kira uyuşmazlıkları için ise İzmir Kira Davası Avukatı içeriklerinden yararlanılabilir.

Dosya değerlendirmesi ve görüşme talepleri için iletişim sayfası üzerinden Akgün Hukuk Bürosuna ulaşılabilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki danışmanlık veya belirli bir uyuşmazlık hakkında sonuç garantisi niteliği taşımaz. Kira sözleşmeleri ve tahliye süreçleri, somut olayın koşulları ile güncel mevzuat kapsamında ayrıca değerlendirilmelidir.